Toutes les constructions doivent être conformes aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune.
Si les ouvrages présents dans votre propriété n’ont pas été déclarés par l’ancien propriétaire, vous devez régulariser votre situation au plus vite.
Mise en page du blog
Construction non déclarée au cadastre par l'ancien propriétaire : Guide Complet
Vous êtes
nouveau propriétaire d’un bien immobilier ? Avez-vous vérifié si tous les ouvrages présents sur le terrain étaient légaux ? Il arrive parfois qu’un nouvel acquéreur se retrouve avec des
constructions non déclarées au cadastre par l’ancien propriétaire. Cette pratique illégale peut vite avoir des répercussions pénales, financières et fiscales. Pour les éviter, il est donc important de vérifier que tous les bâtiments présents sur la parcelle du terrain ont été construits légalement. Elles doivent apparaître sur le
cadastre, mais aussi disposer d’une
autorisation d’urbanisme appropriée. Il peut s’agir d’une
déclaration préalable de travaux, d’un
permis de construire ou encore d’un
permis d’aménager. Dans cet article, nous vous expliquons l’intérêt de vérifier le cadastre avant l’achat d’un bien immobilier. Suivez notre guide pour régulariser votre situation auprès des autorités.
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Qu'est-ce que le cadastre ?
Le cadastre est un document officiel administratif qui recense et identifie toutes les propriétés d’une commune telles que les immeubles, les maisons, les terrains, etc. En aucun cas, ce registre public constitue un titre de propriété. Il est avant tout utile pour que la commune soit capable d’évaluer le calcul des impôts locaux. Il n’a aucune vocation juridique.
Le cadastre joue un rôle crucial dans le domaine de l’immobilier. Il est accessible à tous, que l’on soit propriétaire ou non. Ainsi, il offre la possibilité à tout acheteur potentiel de vérifier si les constructions réalisées sur un bien à vendre ont été déclarées correctement par l’ancien propriétaire. C’est un document essentiel pour garantir la conformité des ouvrages réalisés sur le terrain.
Le cadastre regroupe plusieurs informations, comme le plan cadastral et la matrice cadastrale.
Représentation Graphique
C’est la représentation graphique de la commune. Il dresse l’inventaire des propriétés foncières et l’emprise au sol des bâtiments qui les occupent. Il peut aussi préciser des détails afin de faciliter sa compréhension, comme les principaux axes de communication, les fossés, les cours d’eau, etc.
Document écrit
C’est le document écrit qui permet d’indiquer les éléments de chaque propriété tels que le nom du propriétaire et ses coordonnées.
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Conséquences d'une construction non déclarée au cadastre
En cas de constructions non déclarées par l’ancien propriétaire, vous encourez des risques judiciaires et fiscaux. Si vous avez déjà acquis la propriété, vous devez obligatoirement entreprendre une
procédure de régularisation de travaux.
En cas de non-déclaration des constructions au cadastre, vous risquez des décisions contraignantes de la part des autorités. Le tribunal peut être saisi par la mairie ou par un tiers s’il est capable de démontrer qu’il subit un préjudice direct. Il est donc indispensable de régulariser votre situation au plus vite en faisant une demande de déclaration préalable ou de permis de construire auprès de la mairie. Après l’étude de votre dossier, les autorités sont en droit de vous demander une mise en conformité selon les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune, ou de démolir complétement la construction non conforme.
Bon à savoir :
-
Travaux non-déclarés par l'ancien propriétaire
OBTENIR DE L'AIDESi l'ancien propriétaire était au courant des travaux non déclarés au moment de la vente et ne les a pas mentionnés à l'acheteur, il pourrait être accusé de dissimulation de vices cachés. Conformément à l'article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu responsable de la garantie des vices cachés. Il pourrait être tenu de rembourser les frais de régularisation, voire de verser des indemnités à l'acheteur pour les dommages subis.
-
Responsabilité pénale de l'ancien propriétaire
OBTENIR DE L'AIDELa responsabilité pénale de l'ancien propriétaire peut être mise en cause si les constructions effectuées avant la vente n'ont pas été déclarées. Selon l'article L480-1 du Code de l'urbanisme, le nouveau propriétaire peut être contraint de régulariser les travaux non autorisés. Cependant, cela n'exclut pas la responsabilité de l'ancien propriétaire dans cette affaire.
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Cadre légal des constructions non déclarées
Le PLU
Le délai de prescription
Il convient également de noter qu'un délai de prescription prend effet dès la fin des travaux. Ce délai représente la période au cours de laquelle le propriétaire qui n'a pas déclaré les constructions sur sa propriété ne peut plus être poursuivi. Par conséquent, sa responsabilité civile et pénale ne peut plus être engagée au-delà de ce délai.
La durée 6 ans et 10 ans
En matière pénale, le délai est de 6 ans. Cela signifie qu’une fois cette période passée, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites. En revanche, la commune peut encore engager votre responsabilité civile, jusqu’à 10 ans après l’achèvement des travaux. La mairie peut ainsi saisir le tribunal judiciaire dans le but de vous ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction selon les règles d’urbanisme en vigueur.
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Le processus de régularisation
Si vous vous retrouvez propriétaire d'un bien comportant des constructions non déclarées par l'ancien propriétaire, il est impératif de mettre à jour votre situation. Pour cela, vous êtes dans l'obligation de
déposer une demande de régularisation des travaux. Selon l’envergure des constructions effectuées, cette requête peut nécessiter soit une déclaration préalable de travaux, soit une demande de permis de construire.
On vous explique
Que ce soit l’installation d’une piscine, la construction d’un abri de jardin ou d’une tiny house, il est obligatoire d’obtenir une autorisation d’urbanisme avant de commencer le chantier. Dans le cas où votre projet serait en cours ou terminé, vous pouvez entamer une procédure de régularisation des travaux non déclarés. La marche à suivre pour mettre à jour votre situation est complexe et demande de la rigueur. Avant de déposer un dossier de demande auprès de la mairie, il est indispensable d’être conforme aux règles d’urbanisme de votre commune.
C'est trop compliqué
Où Trouver de l'aide pour régulariser des travaux non déclarés ? Ici avec l'aide d' URBADIRECT.
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Il n’existe pas de formulaire spécifique pour la régularisation des travaux non déclarés. Vous devez faire une demande classique d’autorisation d’urbanisme. Il faudra néanmoins spécifier dans la partie « courte description de travaux ou de projets » du Cerfa que cette demande concerne une régularisation.
Déclaration préalable de travaux
Les ouvrages faisant l’objet d’une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie sont celles qui entraînent :
Liste des services
- CRÉATION
Liste des éléments 1
une création de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Ex : Un abri de jardin avec une superficie comprise entre 5 m² et 20 m².
- AMÉNAGEMENT
Liste des éléments 2
un aménagement intérieur ou extérieur.
Ex : Une terrasse surélevée construite dans une commune non couverte par un PLU dont la superficie est comprise entre 5 m² et 20 m².
- MODIFICATIONS
Liste des éléments 3
la modification de l’aspect extérieur du bien immobilier.
Ex : L'installation de fenêtres de toit de type Vélux. Installation d'une clôture, d'un portail et même un ravalement de façade.
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Quel formulaire faut-il utiliser pour une déclaration préalable de travaux ?
Liste des services
-
Liste des éléments 1Liste des éléments 1
Cerfa n°13404*12 : déclaration de travaux réalisés pour une nouvelle construction, autre qu’une maison individuelle.
-
Liste des éléments 2Liste des éléments 2
Cerfa n°13703*12 : déclaration des ouvrages réalisés sur une maison individuelle (extension, création de fenêtre, etc.). Il est également utilisé pour déclarer une construction annexe à son habitation : un garage, une véranda, une nouvelle pièce à vivre, etc.
-
Liste des éléments 3Liste des éléments 3
Cerfa n°13702*11 : déclaration des lotissements et autres divisions foncières non soumis à un permis d’aménager.
Quels documents fournir pour une déclaration préalable de travaux ?
Pour qu’un dossier de régularisation de travaux soit complet, des documents obligatoires et complémentaires sont à fournir.
Vous retrouverez ce bordereau dans le document CERFA, il fourni la liste des pièces complémentaires à inclure au dossier de régularisation ou de déclaration.
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Liste des services
-
Le DP1 : le plan de situationListe des éléments 1
C’est la pièce essentielle à l’instruction du dossier de déclaration préalable. Il est défini comme « un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune » (Article R*431-36 du Code de l’urbanisme).
-
Le DP2 : le plan de masseListe des éléments 2
Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d’une construction existante . (Article R*431-36 du Code de l’urbanisme). Par exemple, ce document est à remettre dans le dossier si vous avez construit un abri de jardin, une véranda, un garage, etc.
-
Le DP3 : le plan en coupeListe des éléments 3
Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de le modifier, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. (Article R*431-10 b du Code de l’urbanisme). Par exemple, ce justificatif doit être fourni si vous avez construit une piscine enterrée dans votre jardin.
-
Le DP4 : le plan des façades et des toitures.Liste des éléments 4
Un plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. (Article R*431-10 a du Code de l’urbanisme). Ce document est à fournir si votre projet concerne, par exemple, la pose d’une fenêtre de toit, la création d’une porte, etc. Il est inutile quand il s'agit d’un simple ravalement de façade.
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Le DP5 : la représentation de l’aspect extérieur
correspond à « une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci »(Article R*431-36c du Code de l’urbanisme). À remettre uniquement si la pièce DP4 est insuffisante pour montrer la modification envisagée.
-
Le DP6 : le document graphique
Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement [Art. R. 431-10 c du code de l’urbanisme]
-
Le DP7 & DP8 Write a description for this list item and include information that will interest site visitors. For example, you may want to describe a team member's experience, what makes a product special, or a unique service that you offer.
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Permis de construire
Les ouvrages soumis au permis de construire concernent tous ceux dont l’envergure est plus importante.
Liste des services
- CRÉATION
Liste des éléments 1
une création de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Ex : Un agrandissement avec une surface de plancher et une emprise au sol de plus de 40 m². La construction est également localisée dans une zone urbaine d’un PLU.
- AMÉNAGEMENT
Liste des éléments 2
un aménagement intérieur ou extérieur.
Ex : Une piscine dont la superficie du bassin est supérieure à 100 m².
- MODIFICATIONS
Liste des éléments 3
la modification de l’aspect extérieur du bien immobilier.
Ex : La construction d’un balcon dans une zone non couverte par un PLU, dont la superficie de l’ouvrage est supérieure à 20 m².
Quel formulaire faut-il utiliser pour un permis de construire ?
Liste des services
-
Liste des éléments 1Liste des éléments 1
Cerfa n°13406*13 : il concerne les demandes de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes. Son délai d’instruction est de deux mois.
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Liste des éléments 2Liste des éléments 2
Cerfa n°13409*13 : il s’applique aux autres travaux de grande ampleur. (lotissements, campings, aire de stationnement, parc d'attraction, terrains de sports ou loisir...) Son délai d’instruction est de trois mois.
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Quels documents fournir pour un permis de construire ?
Lorsqu’il s’agit d’une régularisation de permis de construire, il y a des pièces justificatives annexes à fournir pour l’instruction du dossier.
Liste des services
-
Le PCMI1 : le plan de situationListe des éléments 1
C’est la pièce essentielle à l’instruction du dossier de déclaration préalable. Il est défini comme « un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune » (Article R*431-36 du Code de l’urbanisme).
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Le PCMI2 : le plan de masseListe des éléments 2
Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d’une construction existante . (Article R*431-36 du Code de l’urbanisme). Par exemple, ce document est à remettre dans le dossier si vous avez construit un abri de jardin, une véranda, un garage, etc.
-
Le PCMI3 : le plan en coupeListe des éléments 3
Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de le modifier, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. (Article R*431-10 b du Code de l’urbanisme). Par exemple, ce justificatif doit être fourni si vous avez construit une piscine enterrée dans votre jardin.
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Le PCMI4 : la notice du projet architectural.Liste des éléments 4
La notice du projet architectural décrit le terrain et présentant le projet dans son ensemble. Se sont les matériaux, les couleurs, les modes opératoires et toutes autres informations essentielles pour une compréhension globale du déroulement du futur chantier de construction (Article R*431-8 du Code de l’urbanisme).
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Le PCMI5 : la représentation de l’aspect extérieur
correspond à « une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci »
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Le PCMI6 : le document graphique
Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement
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Le PCMI7 & PCMI8
Le PCMI7 : la photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche
Le PCMI8 : la photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
Des documents complémentaires peuvent être demandés en fonction des caractéristiques de la construction et des règlements en vigueur dans la commune.
Une demande de régularisation de constructions non déclarées au cadastre demande au nouveau propriétaire de la rigueur et du temps afin de rassembler tous les documents nécessaires à l’instruction du dossier. Notre cabinet d’urbanisme vous accompagne pour déposer un dossier complet auprès de la mairie.
Prenez rendez-vous avec un conseiller dès maintenant.
Bon à savoir
-
L'obtention d’un permis de régularisation
OBTENIR DE L'AIDEL'obtention d’un permis de régularisation d’une construction non déclarée par l'ancien propriétaire dépend du respect :
- du Code de l'Urbanisme ;
- du Code de la construction ;
- de l’habitation à la date de la demande du permis.
-
Par exemple
OBTENIR DE L'AIDEPar exemple, une annexe de type studio d’habitation ayant été construite illégalement sur un terrain dans les années 90 doit respecter les normes thermiques inscrites dans la RT 2020 à la date du dépôt de la demande de régularisation.
-
Si cette construction ne respecte pas les règles
OBTENIR DE L'AIDESi cette construction ne respecte pas les règles, il faudra la modifier ou la démolir. Afin d'éviter des sanctions pénales et civiles, nous vous conseillons de faire appel aux services d'un avocat spécialisé en droit d'urbanisme ou en droit de l'immobilier.
Le rôle des professionnels
Régulariser sa situation lorsqu’il s’agit de constructions non déclarées par l’ancien propriétaire peut vite devenir un casse-tête. Afin de mettre à jour le cadastre auprès des autorités compétentes, il est parfois utile de se faire aider par un professionnel.
On vous explique
Un cabinet d’urbanisme peut aussi vous appuyer dans vos démarches de régularisation de constructions non déclarées. En tant qu’experts en matière d’urbanisme, ils vous conseillent sur les procédures à suivre afin de vous conformer aux exigences des autorités. Leur assistance ne se limite pas aux conseils. Ils vous accompagnent également dans la préparation de votre dossier de régularisation, que ce soit pour une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire.
Un cabinet d’urbanisme peut vous aider à constituer votre dossier de régularisation de constructions non-déclarées au cadastre. Prenez rendez-vous avec un de nos conseillers dès maintenant.
Avocat spécialisé en urbanisme
Si vous rencontrez des difficultés avec les autorités, il peut être utile de recourir à un avocat spécialisé en urbanisme. Celui-ci pourra vous fournir des conseils éclairés sur les démarches à entreprendre en cas de litige ou de non-conformité des constructions dans le cadre du délai de prescription.
Solliciter un architecte
Pour régulariser la situation et assurer la conformité de votre maison, il peut être avisé de solliciter un architecte. Ce spécialiste sera en mesure de vous conseiller et de vous accompagner pour mettre votre habitation en conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur. L’assistance d’un architecte est recommandée lorsqu’il s’agit d’ouvrages de grande envergure.
Ce qu’il faut retenir :
Liste des services
-
Liste des éléments 1Liste des éléments 1
- Avant d’acheter un bien immobilier, il est nécessaire de vérifier que toutes les constructions présentes sur le terrain ont été déclarées par l’ancien propriétaire.
-
Liste des éléments 2Liste des éléments 2
- Elles doivent être présentes au cadastre et conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.
-
Liste des éléments 3Liste des éléments 3
- En cas de constructions non déclarées au cadastre, il est indispensable de régulariser sa situation.
-
Liste des éléments 4Liste des éléments 4
- Une demande de régularisation de travaux non déclarés consiste à déposer un dossier de déclaration préalable de travaux ou de permis de construire.
-
New List Item
- Un architecte, un avocat ou encore un cabinet d’urbanisme sont des professionnels capables de vous accompagner dans cette démarche de régularisation.
Il est primordial de régulariser sa situation lorsque des constructions n’ont pas été déclarées par le précédent propriétaire. Vous évitez ainsi des répercussions judiciaires, fiscales et financières qui peuvent être conséquentes. Il est fortement recommandé de s’assurer que tous les ouvrages présents sur votre parcelle sont conformes aux règles d’urbanisme de votre commune.
Faites-vous aider par des experts en urbanisme !
Contactez-nous dès maintenant pour régulariser votre situation au plus vite !
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