🏗 Régularisation d’une surélévation non déclarée : démarches et procédures officielles
Surélever une maison est une solution idéale pour gagner de l’espace sans empiéter sur son terrain. Cependant, régulariser une surélévation non déclarée est une démarche complexe qui ne se limite pas à l’obtention d’un simple document d'urbanisme.
Il faut s’assurer que le projet respecte à la fois le
Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui définit les règles en matière de hauteur et d’intégration dans le paysage urbain, mais aussi la
réglementation thermique en vigueur (RE 2020).
Sa structure doit être conçue pour reprendre les charges qui s'appliquent à la toiture, notamment celles du vent et de la neige. De plus, les eaux de pluie doivent être collectées et évacuées correctement, ce qui nécessite un dimensionnement précis des systèmes d’évacuation... En effet, toute surélévation doit répondre à des exigences strictes en matière d’isolation et structurel pour éviter des pertes de chaleur et garantir le confort et la sécurité des habitants.
1️⃣ Quels sont les risques d’une surélévation non déclarée ?
Avant toute démarche, il est essentiel de comprendre les risques encourus sur le plan juridique, administratif et financier.
🔴 Sanctions pénales et administratives
L’infraction au Code de l’urbanisme signifie que des travaux ont été réalisés sans respecter les autorisations légales imposées par la mairie. Cela inclut l'absence de déclaration préalable ou de permis de construire lorsque ceux-ci sont requis. Cette infraction est sanctionnée par des amendes pouvant aller jusqu'à 6 000 € par m² construit (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme). En cas de non-régularisation, la mairie peut exiger la mise en conformité ou la démolition des travaux illégaux (article L. 480-5).
⚠️ Infraction au Code de l’urbanisme : Selon l’article L. 480-4, la réalisation d’une surélévation sans autorisation constitue une infraction sanctionnée par le tribunal.
💸 Amendes : Elles peuvent aller de 1 200 € à 6 000 € par m² construit, selon la gravité de l’infraction.
🔨 Obligation de remise en état : L’article L. 480-5 peut imposer la mise en conformité ou la démolition si la construction ne respecte pas les règles locales.
🏡 Risques sur la propriété
Une surélévation non déclarée peut entraîner des conséquences importantes. En l'absence de régularisation ou si la construction ne respecte pas le Plan Local d’Urbanisme (PLU), la mairie peut exiger sa démolition, ce qui engendre des coûts élevés et une perte de valeur du bien. De plus, la vente d’un bien concerné par une construction illégale peut être compliquée : l’acheteur peut exiger une mise en conformité avant la signature, et certains notaires refusent d’acter la transaction sans régularisation préalable.
Les banques, quant à elles, peuvent refuser d’accorder un prêt immobilier si elles considèrent que le bien présente un risque juridique ou administratif. En cas de sinistre, une surélévation non déclarée risque également de ne pas être couverte par l’assurance habitation, laissant ainsi le propriétaire sans indemnisation.
Enfin, une régularisation tardive peut entraîner des coûts supplémentaires, incluant des amendes, des honoraires d’architecte pour la mise en conformité et d’éventuelles taxes d’urbanisme rétroactives.
2️⃣ Vérifications préalables : votre surélévation est-elle régularisable ?
Avant d’entamer une procédure de régularisation, plusieurs points doivent être vérifiés pour s’assurer que la construction peut être légalisée.
Avant de régulariser votre surélévation, il est important d’examiner les documents existants. Consultez le cadastre et les anciens permis de construire pour vérifier si une autorisation avait déjà été accordée pour ces travaux. Par ailleurs, l’acte de propriété doit être analysé afin de s’assurer qu’aucune interdiction contractuelle, comme une servitude ou une clause restrictive, ne vient empêcher la régularisation du projet.
📜 1. Consulter les documents d’urbanisme applicables
Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Vérifiez si votre surélévation respecte les règles de hauteur, d’emprise au sol et d’esthétique. Vous pouvez consulter le PLU de votre commune sur le site officiel Géoportail de l’Urbanisme. Pour ce faire :
1️⃣ Rendez-vous sur le site.
Géoportail de l’Urbanisme ⬅️ 😉
2️⃣ Entrez l’adresse ou la commune concernée dans la barre de recherche.
3️⃣ Sélectionnez la parcelle concernée.
4️⃣ Puis télécharger la pièce écrite du PLU en suivant cette procédure dans le panneau de gauche "DOCUMENTS D'URBANISME" :
↪️ Ensemble des pièces écrites
↪️ Règlements
↪️ Règlements pièces écrites
📖 2.Comment lire le PLU ?
Le zonage est l’un des éléments clés à consulter en premier. Il divise la commune en différentes zones (U : urbaine, AU : à urbaniser, N : naturelle, A : agricole), chacune ayant ses propres règles de construction. Votre projet de surélévation doit être conforme aux prescriptions de la zone où se situe votre bien.
Ensuite, il faut se référer aux articles réglementaires du PLU, en particulier :
- Article 6 : Implantation des constructions (distances par rapport aux limites séparatives).
- Article 10 : Hauteur maximale autorisée des bâtiments (très important pour une surélévation).
- Article 11 : Aspect architectural (choix des matériaux et contraintes esthétiques).
💡 Conseil URBADIRECT
Si vous avez du mal à interpréter le PLU, un expert en urbanisme d'URBADIRECT peut vous aider à vérifier la faisabilité de votre régularisation et à anticiper d’éventuelles contraintes ! Demandez une Étude de régularisation 😉
3️⃣ Déposer un dossier de régularisation : quelle procédure choisir ?
Deux options s’offrent à vous, selon la surface créée par la surélévation.
🚧 Déclaration Préalable de Travaux (DP)
Obligatoire si :
🔹 La surface de plancher créée est comprise entre 5 m² et 20 m² en l’absence de Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou entre 5 m² et 40 m² si la commune est couverte par un PLU.
⚠️ Exception : Si la surface de plancher totale du bâtiment (existante + surélévation) dépasse 150 m² après travaux, un Permis de Construire devient obligatoire et le recours à un architecte est requis.
📌 Cas particuliers :
🔺 En zone protégée (monument historique, site classé, secteur sauvegardé), une DP peut être exigée même pour des travaux de faible ampleur.
📄 Documents à fournir pour une Déclaration Préalable de Travaux (DP)
Pour déposer une Déclaration Préalable de Travaux (DP) et régulariser votre surélévation, vous devez fournir un dossier complet comprenant plusieurs pièces justificatives. Voici la liste des documents généralement requis :
✔️ Plan de situation du terrain (DP1) : Permet de localiser précisément le terrain dans son environnement.
✔️ Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (DP2) : Indique l’implantation de la surélévation par rapport aux limites de la propriété et aux bâtiments existants.
✔️ Plan en coupe du terrain et de la construction (DP3) : Montre les modifications de hauteur et l’intégration de la surélévation dans le terrain.
✔️ Plan des façades et des toitures modifiées (DP4) : Présente l’aspect extérieur du bâtiment après les travaux, en indiquant les modifications apportées.
✔️ Notice descriptive du projet (DP5) : Explique les caractéristiques de la surélévation, les matériaux utilisés et son intégration dans l’environnement.
✔️ Document graphique d’insertion (DP6) : Représentation visuelle du projet dans son environnement proche pour évaluer son impact visuel.
✔️ Photographies du terrain et des constructions existantes (DP7) : Vue de près et vue lointaine pour contextualiser la demande.
✔️ Formulaire Cerfa n°16702*01 : Formulaire officiel de Déclaration Préalable de Travaux (DP), dûment rempli et signé.
⏳ Délai d’instruction : 1 mois (possibilité de prolongation si consultation d’un service extérieur, ABF).
🏗 Permis de Construire (PC)
Obligatoire si :
🔹 La surface de plancher ou l’emprise au sol créée dépasse 20 m² en l’absence de Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou 40 m² si la commune est couverte par un PLU.
⚠️ Exception : Si la surface totale du bâtiment (existante + surélévation) dépasse 150 m² après travaux, un Permis de Construire est systématiquement requis et le recours à un architecte devient obligatoire.
🚧 Le projet modifie la structure porteuse du bâtiment ou entraîne un changement d’usage (ex. : transformation d’un local commercial en habitation).
📌 Cas particuliers :
🔺En zone protégée (secteur sauvegardé, à proximité d’un monument historique, site classé), un Permis de Construire peut être requis même pour une surélévation de faible ampleur.
📄 Documents à fournir pour un Permis de Construire (PC)
Pour régulariser une surélévation via un Permis de Construire (PC), un dossier détaillé doit être soumis à la mairie. Ce dossier inclut plusieurs documents permettant aux autorités d’évaluer la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Voici la liste des pièces généralement requises :
✔️ Plan de situation du terrain (PC1) : Indique la localisation précise du terrain dans la commune et son environnement immédiat.
✔️ Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (PC2) : Présente l’implantation de la surélévation par rapport aux limites du terrain, aux bâtiments voisins et aux accès existants.
✔️ Plan en coupe du terrain et de la construction (PC3) : Permet d’évaluer les différences de niveaux et les impacts sur l’environnement proche.
✔️ Plan des façades et des toitures (PC4) : Représente l’aspect extérieur du bâtiment après travaux et les modifications apportées.
✔️ Notice descriptive du projet (PC5) : Explique le projet dans son ensemble, les matériaux utilisés, l’impact sur l’environnement et l’insertion dans le cadre urbain.
✔️ Document graphique d’insertion du projet dans son environnement (PC6) : Montre l’intégration visuelle de la surélévation dans son contexte existant.
✔️ Photographies du terrain et de ses abords (PC7) : Photos prises sous différents angles pour donner une vue d’ensemble du projet.
✔️ Attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RE2020) (PC8) : Obligatoire pour toute extension de plus de 50 m² afin d’attester de la conformité aux exigences d’efficacité énergétique.
✔️ Formulaire Cerfa n°13406*12 : Formulaire officiel de demande de permis de construire, dûment rempli et signé.
⏳ Délai d’instruction : 2 à 3 mois, jusqu’à 5 mois en secteur protégé.
💡 Conseil URBADIRECT
Un dossier complet et conforme augmente les chances d’acceptation et évite les allers-retours administratifs. Pour maximiser vos chances, assurez-vous de bien organiser vos documents et de vérifier qu’ils respectent toutes les exigences du service d’urbanisme. Pensez également à inclure une note explicative détaillant la conformité du projet aux règles locales.
⁉️ FAQ : Tout savoir sur la régularisation d’une surélévation non déclarée
