Travaux non déclarés par l’Ancien Propriétaire : Que faire ? 

Besoin de régulariser une construction ?

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Que faire en cas de travaux non déclarés par l’ancien propriétaire ? 

Vous avez un projet d’achat immobilier ou vous venez tout juste de l’acquérir ? Quand vous devenez propriétaire d’une maison, vous héritez également des travaux, des aménagements effectués et du dossier administratif qui les accompagnent. L’ancien propriétaire a omis de vous informer que certains ouvrages n’avaient pas été déclarés auprès des autorités compétentes. Et vous, vous n’aviez pas connaissance en amont de toutes les informations concernant la maison en matière d’urbanisme. Mais alors, qui est responsable en cas de travaux non déclarés par l’ancien propriétaire ? Cette question de responsabilité des constructions non déclarées et réalisées par le propriétaire qui vous précède suscite des interrogations légitimes. Cet article devrait vous aider à y voir plus clair et à savoir quoi faire en cas de vente d’une maison avec des travaux non déclarés.

Les travaux à déclarer 

Tous les aménagements ne sont pas soumis à une autorisation administrative. Cela dépend de plusieurs facteurs tels que l’envergure, la taille et la localisation du bien. Il est donc nécessaire de vérifier si les constructions réalisées par l’ancien propriétaire devaient faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire. 

🔹 Quels travaux doivent être déclarés ? 

Les constructions faisant l’objet d’une déclaration préalable auprès de la mairie sont celles qui entraînent une création de surface de plancher ou d’emprise au sol (abris de jardin, terrasse, véranda, cave, etc.). Le service urbanisme de la commune doit être informé d’un aménagement intérieur ou extérieur ainsi que d’une modification de l’apparence du bien immobilier (balcon, fenêtre de toit, toiture, etc.).

Les ouvrages soumis au permis de construire concernent tous ceux dont l’envergure est plus importante. Un agrandissement ou une construction de maison individuelle, l’installation d’une piscine ou encore l’aménagement des combles sont des exemples de travaux qui doivent être autorisés en amont par la mairie.

🔹 Quelles sont les obligations du vendeur ? 

La vente d’une maison avec des travaux non autorisés auprès de la mairie est illégale. Le vendeur est tenu de plusieurs obligations. Voici lesquelles. 

Obligation d’information 

Dans le cadre d'une transaction immobilière, le vendeur est tenu de renseigner toutes les informations dont il a connaissance. De son côté, l'acheteur doit être informé de tous les éléments essentiels qui pourraient influencer sa décision d'achat immobilier. 

Obligation de délivrance

Le vendeur est tenu de mettre à disposition de l’acheteur le bien acquis dans son entièreté afin qu’il puisse en disposer librement. 

Garantie de vice cachés 

Un vice caché, par définition, est un défaut qui rend le bien acheté inadéquat pour l'usage auquel il est destiné. Pour invoquer cette garantie, le vice ne doit pas être visible lors de l'achat. Il doit rendre le bien inapproprié à son usage prévu ou considérablement réduire sa fonctionnalité. Enfin, il doit être présent au moment de l'acquisition.

Garantie d’éviction

L'éviction se produit lorsque l'acheteur est privé, partiellement ou non, de ce qu'il a acquis, que ce soit dans la propriété elle-même ou dans ses conséquences. Le vendeur doit garantir à l'acheteur une possession paisible du bien.

🔹 Qui a la responsabilité de réaliser la déclaration de travaux ? 

Selon l’article R*423-1 du Code de l’urbanisme, les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir ainsi que les déclarations préalables doivent être déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Ils peuvent être adressés par : 

• le ou les propriétaires, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
• une personne ayant la qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique. 

Si vous n’avez pas encore signé le compromis de vente, c’est au propriétaire de régulariser les travaux. En revanche, si vous êtes officiellement propriétaire du bien, c’est à vous de faire la démarche.

Les risques et les conséquences en cas de travaux non déclarés par l’ancien propriétaire

🔹Quels sont les risques encourus ? 

En cas de travaux non déclarés par vous-même ou par l’ancien propriétaire, vous devez obligatoirement entreprendre une procédure de régularisation de travaux. 

En plus d’encourir des répercussions financières et fiscales, vous risquez des décisions contraignantes de la part des autorités. Il faut savoir que le tribunal peut être saisi par la mairie, mais aussi par un tiers s’il est capable de démontrer qu’il subit un préjudice direct. 

Une mise en conformité ou une demande de démolition

Même si vous effectuez une demande de régularisation des travaux, le service d’urbanisme de votre commune peut refuser l’autorisation. Ainsi, il peut vous demander la démolition de l’ouvrage ou sa mise en conformité selon le plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur (article L480-14 du Code de l’urbanisme).

Un refus d’autorisation après expiration du délai de prescription

Votre responsabilité civile peut être engagée pendant 10 ans après l’achèvement des travaux. Passé ce délai, vous ne risquez plus rien. La mairie ne pourra donc plus s’opposer à une construction réalisée depuis plus de dix ans. 

Cependant, l’article L421-9 du Code de l’urbanisme évoque des exceptions à cette règle. Il peut, de ce fait, y avoir un refus d’autorisation ou de régularisation lorsque : 

• l’ouvrage est de nature à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures pouvant entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; 
• une action en démolition a déjà été engagée selon des conditions particulières prévues par l’article L480-13 ;
• la construction est située dans un parc national ou sur le domaine public ;
• l’ouvrage a été réalisé sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ;
• les travaux ont été réalisés sans consignation de la somme prescrite par l’autorisation d’urbanisme. 

Un refus d’autorisation pour cause de non-conformité

La mairie peut refuser une demande d’autorisation ou de régularisation de travaux si l’ouvrage ne répond pas aux règles du PLU. Dans ce cas, le nouveau propriétaire aura l’obligation de mettre en conformité ou de démolir la construction. 

Pour être au courant des règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre parcelle avant ou après l’achat, vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme. 

Un refus du droit de reconstruction

En France, il est possible de reconstruire un bâtiment détruit ou démoli à l'identique. Par exemple, en cas de catastrophe naturelle, l'article L111-15 du Code de l'urbanisme peut être invoqué pour rebâtir la maison. 

Cependant, ce droit n'est pas absolu et est soumis à certaines limites. Il est nécessaire que la construction soit régulière et conforme à la législation en vigueur.

🔹 Responsabilité pénale et civile

La responsabilité pénale de l’ancien propriétaire peut être engagée si les constructions réalisées avant la vente n’ont pas été déclarées. Conformément à l'article L480-1 du Code de l'urbanisme, le nouvel acquéreur peut être sommé de régulariser les travaux non autorisés. Toutefois, cela n'exonère pas l'ancien propriétaire de sa part de responsabilité.

De plus, s’il avait connaissance des travaux non déclarés lors de la vente de la maison et qu’il ne les a pas signalés à l’acheteur, il pourrait être accusé de dissimulation de vices cachés. Selon l'article 1641 du Code Civil, le vendeur est responsable de la garantie des vices cachés. Il pourrait donc être contraint de rembourser les frais de régularisation, voire d'indemniser l'acheteur pour les préjudices subis. 

À noter que dans certains cas, l'artisan ou l'entreprise ayant réalisé les travaux peut également être tenu responsable pour ne pas avoir respecté la loi. Même si c’est le propriétaire précédent qui a commandé les travaux, le professionnel a également la responsabilité de s'assurer que les démarches légales ont bien été respectées. 

Les procédures de régularisation 

🔹 Comment régulariser la situation en cas de travaux non déclarés ? 

Avant de commencer une procédure de régularisation de travaux, il est indispensable de vérifier le délai de prescription.

Les actions civiles ne sont possibles que pendant une période de dix ans après l’achèvement des travaux. Autrement dit, pour justifier le délai de prescription, il vous faut la Déclaration d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DAACT). Cependant, si l’ancien propriétaire n’a pas déclaré les constructions, il est probable qu’il n’est pas non plus soumis la DAACT. 

Il est donc recommandé de récupérer toutes les informations relatives aux travaux effectués auprès du vendeur et de lui demander une copie de la DAACT avant la vente. Toutefois, si une déclaration préalable ou un permis de construire était nécessaire pour la réalisation de l’ouvrage, le délai de prescription ne s’appliquera pas. Dans ce cas, une demande de régularisation de travaux non déclarés est nécessaire. 

Pour réaliser une mise à jour de votre dossier, vous devez déposer un formulaire Cerfa de déclaration préalable ou de permis de construire auprès de l’administration. 

Notre cabinet d’urbanisme vous accompagne pour régulariser les travaux non déclarés par l’ancien propriétaire.

🔹 Y a-t-il un délai de prescription ?

Il existe un délai de prescription durant lequel vous devez régulariser les travaux non déclarés. Autrement, vous engagez votre responsabilité et risquez de lourdes conséquences. 

Votre responsabilité pénale est engagée durant 6 ans après l’achèvement de l’ouvrage. En matière civile, des actions peuvent être prescrites dans un délai de 10 ans après la fin des travaux. 

Durant ces périodes, vous encourez les risques détaillés précédemment si une régularisation de votre situation n’est pas mise en œuvre. 

Si vous êtes nouvel acquéreur d’un bien, vous devez absolument prendre toutes les mesures nécessaires pour vous assurer que les ouvrages ont été réalisés en conformité avec la réglementation d’urbanisme en vigueur. Dans le cas où les travaux n’ont pas été déclarés par l’ancien propriétaire, la responsabilité légale peut être engagée aussi bien pour vous que pour lui. Dans certaines situations, celle du constructeur peut aussi être invoquée. Afin d’éviter des ennuis juridiques, il est essentiel de faire preuve de prudence et de se faire accompagner d’experts en urbanisme et en droit immobilier. 

Contactez dès maintenant un de nos conseillers pour régulariser les travaux non déclarés par l’ancien propriétaire.