Propriétaire d’une construction illégale de plus de 10 ans ? Vous n’êtes pas à l'abri d’en subir des conséquences. On vous aide à comprendre et à agir !
Êtes-vous le nouvel acquéreur d'une propriété ? Avez-vous vérifié si toutes les constructions ont été correctement déclarées auprès de l'administration ? Être le propriétaire d'une
construction illégale de plus de 10 ans peut entraîner des conséquences non négligeables. Bien que la fin du
délai de prescription vous protège contre les poursuites civiles et judiciaires, d'autres répercussions importantes subsistent pour les
bâtiments construits sans permis ou déclaration préalable. Si vous envisagez de vendre une propriété comportant des
ouvrages non déclarés, vous risquez de rencontrer des difficultés à la céder à sa juste valeur. Essayons de comprendre ensemble les enjeux et les risques quand on est
propriétaire d’une construction illégale de plus de 10 ans.
Une construction est illégale lorsqu’elle n’a pas bénéficié d’une autorisation d’urbanisme. Il peut s’agir d’un permis de construire, un permis d’aménager ou encore d’une déclaration préalable de travaux.
💡Attention à ne pas confondre avec une construction irrégulière. Dans cette situation, le propriétaire a obtenu une autorisation d’urbanisme, mais les règles d’urbanisme en vigueur n’ont pas été respectées.
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La réalisation de travaux sans avoir obtenu les autorisations d'urbanisme nécessaires auprès de l'administration.
Le non-respect des plans approuvés, tel que la réalisation de modifications ou d'extensions non conformes aux plans validés par les autorités compétentes.
La construction dans des zones non autorisées pour certains types de bâtiments ou d’usage. Par exemple, une zone résidentielle déclarée en tant que construction industrielle.
La non-conformité aux normes de sécurité telles que les normes incendie ou l’accès pour les personnes en situation de handicap.
La déclaration de travaux incorrects avec notamment des informations inexactes ou incomplètes lors de la demande d’autorisation d’urbanisme.
L’ignorance ou la méconnaissance des lois. Sans une bonne connaissance des réglementations locales et des démarches à suivre, certains propriétaires construisent sans se rendre compte qu'ils enfreignent la loi.
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Pourquoi parlons-nous de constructions illégales de plus de 10 ans ? Lorsqu’un ouvrage est achevé, l’administration dispose d’un délai de dix ans pour engager la responsabilité civile du propriétaire en cas de violation des règles d’urbanisme. C’est le délai de prescription. En outre, dès l’achèvement des travaux, elle dispose également d’un délai de 3 mois pour vérifier la conformité de la construction avec l’autorisation d’urbanisme. C’est le délai de récolement. Voyons ensemble ces notions plus en détail.
Responsabilité Civile 10 ans
En matière d'urbanisme, le délai de prescription est une période durant laquelle des actions peuvent être engagées contre le propriétaire ayant des constructions illégales. Ce délai commence à courir dès l’achèvement des travaux.
Cela signifie que si une construction a été réalisée en violation des règles d'urbanisme, les autorités compétentes ont jusqu'à 10 ans après les travaux pour engager des poursuites contre les responsables. Passé ce délai, l'infraction est considérée comme prescrite et aucune action ne peut être entreprise pour sanctionner la violation.
De 3 à 5 mois ... mais jusqu'à 10 ans !
Le délai de récolement est la période durant laquelle l’administration peut vérifier la conformité des travaux réalisés par rapport à l’autorisation d’urbanisme. Ce délai est généralement de 3 mois et commence dès la fin des travaux. Toutefois, dans certaines zones protégées ou pour des constructions spécifiques, le délai de récolement peut être prolongé jusqu’à 5 mois.
Si des non-conformités sont constatées durant le délai de récolement, l’administration peut exiger des modifications ou de la mise en conformité des travaux. Si aucune action n’est mise en place par le propriétaire pendant cette période, l’administration dispose encore de la possibilité d’invoquer la responsabilité civile et d’agir durant le délai de prescription de 10 ans.
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Lorsqu'une construction illégale dépasse le délai de prescription de 10 ans, certaines répercussions et situations spécifiques peuvent se présenter.
Après 10 ans, l'infraction d'urbanisme est prescrite. Cela signifie que l'administration ne peut plus engager de poursuites judiciaires contre les auteurs de la construction illégale. En pratique, cela confère une certaine sécurité juridique aux propriétaires, car ils ne risquent plus de sanctions pénales ou administratives pour l'infraction initiale.
Même après 10 ans, il peut être nécessaire de régulariser la situation administrative de la construction, surtout si des modifications ou des transactions immobilières sont envisagées. La régularisation peut impliquer la demande d'un permis de régularisation ou d'autres démarches administratives auprès des autorités compétentes.Pour mettre à jour sa situation, il est donc nécessaire d’entreprendre une procédure de régularisation des travaux non déclarés.
Si la construction est régularisée, elle devra se conformer aux réglementations d'urbanisme en vigueur au moment de la régularisation, et non à celles en vigueur au moment de la construction initiale. Cela peut entraîner des travaux de mise en conformité, parfois coûteux, pour répondre aux nouvelles normes.
Les assurances peuvent refuser de couvrir une construction illégale, même prescrite. Elle peut également appliquer des cotisations plus élevées. De plus, les établissements financiers peuvent être réticents à accorder des prêts pour des propriétés comportant des constructions non régularisées.
Même après la prescription, les propriétaires peuvent être tenus responsables en cas de dommages causés par la construction illégale. Par exemple, si un bâtiment non conforme provoque des dégâts, le propriétaire peut être tenu de réparer les dommages et de faire face à des poursuites civiles et judiciaires.
Même après 10 ans, il est possible de régulariser une construction illégale. Pour cela, il suffit d’effectuer une demande initiale de permis de construire ou de déclaration préalable.
Notre cabinet d’urbanisme vous accompagne dans cette
démarche de régularisation de travaux.
Si les travaux non-déclarés font l’objet d’une demande de permis de construire, vous devez déposer un dossier complet avec le bon Cerfa.
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Si la construction illégale devait faire l’objet d’une déclaration préalable, vous devez régulariser votre situation à l’aide d’un dépôt de dossier complet et accompagné du bon Cerfa.
L’achat d’une maison ou d’un terrain est une étape importante qui nécessite une vérification minutieuse en amont de la légalité des constructions présentes. Voici quelques conseils pour s’assurer que la propriété est conforme aux règles d’urbanisme.
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L'acheteur peut être tenu de régulariser la construction en obtenant les autorisations nécessaires. Il va devoir effectuer des modifications, voire de démolir les structures illégales si la régularisation est impossible. Cette démarche peut vite devenir coûteuse et compliquée.
Il risque aussi des litiges avec les autorités locales ou les voisins en raison de la non-conformité aux règles d'urbanisme.
De plus, il est légalement responsable de la conformité des constructions qu'il acquiert. La régularisation des travaux implique des démarches administratives, de nouveaux travaux, et peut entraîner des dépenses importantes, telles que les frais de notaire, d'architecte, ainsi que les coûts de construction ou de démolition.
En cas de vente ou de transmission de la propriété, la présence d'une construction illégale, même prescrite, peut poser des problèmes. Les notaires exigent souvent des preuves de régularité des constructions. Un bâtiment non régularisé peut dissuader les potentiels acheteurs. Cela complique les transactions immobilières.
Une propriété avec des constructions illégales de plus de 10 ans réduit sa valeur. Elle devient moins attractive pour les acheteurs, ce qui affecte la capacité de revente.
Ce qu'il faut retenir
Il est essentiel de bien vérifier la légalité des constructions présentes dans la propriété. Que vous soyez acheteur ou vendeur, le risque est important tant sur le plan financier que sur le plan moral. Une régularisation est nécessaire, même si la construction est illégale depuis plus de 10 ans. Régulariser votre situation vous aidera soit à vendre votre propriété à sa juste valeur, soit à acheter sans encourir à des répercussions administratives et financières. Faites-vous aider par des professionnels de l’immobilier : notaire, avocat, architecte ou cabinet d’urbanisme. Prenez rendez-vous avec un de nos experts dès maintenant.
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