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Construction illégale de plus de 10 ans : comprendre et agir

Propriétaire d’une construction illégale de plus de 10 ans ? Vous n’êtes pas à l'abri d’en subir des conséquences. On vous aide à comprendre et à agir ! 

Construction illégale de plus de 10 ans : comprendre et agir


Êtes-vous le nouvel acquéreur d'une propriété ? Avez-vous vérifié si toutes les constructions ont été correctement déclarées auprès de l'administration ? Être le propriétaire d'une construction illégale de plus de 10 ans peut entraîner des conséquences non négligeables. Bien que la fin du délai de prescription vous protège contre les poursuites civiles et judiciaires, d'autres répercussions importantes subsistent pour les bâtiments construits sans permis ou déclaration préalable. Si vous envisagez de vendre une propriété comportant des ouvrages non déclarés, vous risquez de rencontrer des difficultés à la céder à sa juste valeur. Essayons de comprendre ensemble les enjeux et les risques quand on est propriétaire d’une construction illégale de plus de 10 ans

Qu'est-ce qu'une construction illégale ?



Une construction est illégale lorsqu’elle n’a pas bénéficié d’une autorisation d’urbanisme. Il peut s’agir d’un permis de construire, un permis d’aménager ou encore d’une déclaration préalable de travaux. 


💡Attention à ne pas confondre avec une construction irrégulière. Dans cette situation, le propriétaire a obtenu une autorisation d’urbanisme, mais les règles d’urbanisme en vigueur n’ont pas été respectées.


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Voici les raisons les plus courantes pour lesquelles des constructions peuvent devenir illégales : 


Contexte et cadre légal

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Les délais de prescription en urbanisme

Pourquoi parlons-nous de constructions illégales de plus de 10 ans ? Lorsqu’un ouvrage est achevé, l’administration dispose d’un délai de dix ans pour engager la responsabilité civile du propriétaire en cas de violation des règles d’urbanisme. C’est le délai de prescription. En outre, dès l’achèvement des travaux, elle dispose également d’un délai de 3 mois pour vérifier la conformité de la construction avec l’autorisation d’urbanisme. C’est le délai de récolement. Voyons ensemble ces notions plus en détail.

Responsabilité Civile 10 ans

En matière d'urbanisme, le délai de prescription est une période durant laquelle des actions peuvent être engagées contre le propriétaire ayant des constructions illégales. Ce délai commence à courir dès l’achèvement des travaux. 


Cela signifie que si une construction a été réalisée en violation des règles d'urbanisme, les autorités compétentes ont jusqu'à 10 ans après les travaux pour engager des poursuites contre les responsables. Passé ce délai, l'infraction est considérée comme prescrite et aucune action ne peut être entreprise pour sanctionner la violation.

De 3 à 5 mois ... mais jusqu'à 10 ans !

Le délai de récolement est la période durant laquelle l’administration peut vérifier la conformité des travaux réalisés par rapport à l’autorisation d’urbanisme. Ce délai est généralement de 3 mois et commence dès la fin des travaux. Toutefois, dans certaines zones protégées ou pour des constructions spécifiques, le délai de récolement peut être prolongé jusqu’à 5 mois.


Si des non-conformités sont constatées durant le délai de récolement, l’administration peut exiger des modifications ou de la mise en conformité des travaux. Si aucune action n’est mise en place par le propriétaire pendant cette période, l’administration dispose encore de la possibilité d’invoquer la responsabilité civile et d’agir durant le délai de prescription de 10 ans. 


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Les conséquences d'une construction illégale de plus de 10 ans

Les conséquences légales et administratives

Lorsqu'une construction illégale dépasse le délai de prescription de 10 ans, certaines répercussions et situations spécifiques peuvent se présenter. 

  • 1. La prescription de l'infraction

    Après 10 ans, l'infraction d'urbanisme est prescrite. Cela signifie que l'administration ne peut plus engager de poursuites judiciaires contre les auteurs de la construction illégale. En pratique, cela confère une certaine sécurité juridique aux propriétaires, car ils ne risquent plus de sanctions pénales ou administratives pour l'infraction initiale.


    Régulariser
  • 2. La régularisation administrative

    Même après 10 ans, il peut être nécessaire de régulariser la situation administrative de la construction, surtout si des modifications ou des transactions immobilières sont envisagées. La régularisation peut impliquer la demande d'un permis de régularisation ou d'autres démarches administratives auprès des autorités compétentes.Pour mettre à jour sa situation, il est donc nécessaire d’entreprendre une procédure de régularisation des travaux non déclarés. 


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  • 3. La conformité aux nouvelles réglementations

    Si la construction est régularisée, elle devra se conformer aux réglementations d'urbanisme en vigueur au moment de la régularisation, et non à celles en vigueur au moment de la construction initiale. Cela peut entraîner des travaux de mise en conformité, parfois coûteux, pour répondre aux nouvelles normes.


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  • 4. Les risques d’assurance et de financement

    Les assurances peuvent refuser de couvrir une construction illégale, même prescrite. Elle peut également appliquer des cotisations plus élevées. De plus, les établissements financiers peuvent être réticents à accorder des prêts pour des propriétés comportant des constructions non régularisées.


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  • 5. La responsabilité civile

    Même après la prescription, les propriétaires peuvent être tenus responsables en cas de dommages causés par la construction illégale. Par exemple, si un bâtiment non conforme provoque des dégâts, le propriétaire peut être tenu de réparer les dommages et de faire face à des poursuites civiles et judiciaires.


    Régulariser

La régularisation d'une construction illégale de plus de 10 ans

Même après 10 ans, il est possible de régulariser une construction illégale. Pour cela, il suffit d’effectuer une demande initiale de permis de construire ou de déclaration préalable. 
Notre cabinet d’urbanisme vous accompagne dans cette
démarche de régularisation de travaux


Si les travaux non-déclarés font l’objet d’une demande de permis de construire, vous devez déposer un dossier complet avec le bon Cerfa.

Permis de construire 

Cerfa 13406-13

Cerfa 13406*13

Si vous avez construit une seule maison individuelle ou ses annexes. Il peut également concerner un agrandissement d’une maison individuelle, de ses annexes. 


CERFA
Cerfa 13409-13

Cerfa 13409*13

Si vous avez réalisé un aménagement de type lotissement, camping, aire de stationnement ou encore terrain de loisirs. Il s’agit d’une nouvelle construction ou de travaux effectués sur une structure existante. 

CERFA

Cerfa 13406*13

Si vous avez construit une seule maison individuelle ou ses annexes. Il peut également concerner un agrandissement d’une maison individuelle, de ses annexes. 


CERFA

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Prendre RDV

Si la construction illégale devait faire l’objet d’une déclaration préalable, vous devez régulariser votre situation à l’aide d’un dépôt de dossier complet et accompagné du bon Cerfa. 

Déclaration préalable de travaux 

Cerfa 13404-12

Cerfa 13404*12

Vous avez réalisé un aménagement ou des travaux de faible ampleur. La superficie ne doit pas dépasser 40 m², ou 20 m² si la parcelle n’est pas dans la zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme. 

CERFA
Cerfa 13703-12

Cerfa 13703*12

Une déclaration préalable est nécessaire si vous avez réalisé des travaux sur une maison individuelle (extension, modification de l’aspect extérieur, etc.). Ce Cerfa est à utiliser également si vous avez construit une annexe à votre maison ou si vous avez édifié une clôture. 


CERFA

Cerfa 13404*12

Vous avez réalisé un aménagement ou des travaux de faible ampleur. La superficie ne doit pas dépasser 40 m², ou 20 m² si la parcelle n’est pas dans la zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme. 

CERFA

Quelles précautions faut-il prendre avant d'acheter une propriété ?

Vérifier la légalité des constructions

L’achat d’une maison ou d’un terrain est une étape importante qui nécessite une vérification minutieuse en amont de la légalité des constructions présentes. Voici quelques conseils pour s’assurer que la propriété est conforme aux règles d’urbanisme. 

Consulter les documents administratifs d’urbanisme

  • Déclaration préalable de travaux ou permis de construire.

  • Certificat de conformité : c’est une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). 

Inspecter la propriété

  • État des lieux : une inspection physique de la propriété est indispensable pour vérifier que les constructions présentes correspondent aux descriptions et aux plans fournis dans les documents d’urbanisme.

  • Mesures et distances : il est impératif de bien vérifier les distances par rapport aux limites de propriétés, la hauteur des constructions et les surfaces bâties. Toutes les informations récoltées doivent coïncider avec les règles d’urbanisme locales en vigueur. 

Demander des informations complémentaires

  • Historique de la propriété : Avant l’achat, il est important d’obtenir l’historique des autorisations d’urbanisme de la propriété. 

  • Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : le PLU ou tout autre document d’urbanisme local est essentiel pour connaître les règles et les restrictions applicables à la propriété. 

  • Demander des renseignements auprès de la mairie : c’est l’autorité compétente qui peut vous donner des informations complémentaires sur la légalité des constructions. 

Faire appel à des professionnels

  • Un cabinet d'urbanisme comme UURBADIRECT peut vous aider à identifier et régulariser les constructions non déclarées. Il peut également vous conseiller sur la faisabilité de vos futurs projets de rénovation et d'amélioration de l'habitat.

  • Un cabinet d'avocats spécialisé en droit de l’urbanisme et de la construction, tel que le cabinet RETEX, pourra vous accompagner sur toutes les questions de contentieux ainsi que sur les aspects légaux et juridiques.

  • Un notaire peut vous aider à vérifier les aspects légaux et administratifs de la propriété. Il s’assurera que toutes les autorisations nécessaires sont en règle. 

  • Un architecte ou un expert en bâtiment peut être très utile avant l'achat d'une propriété. Leur expertise permet une inspection détaillée, capable d'identifier des non-conformités qui pourraient échapper à un acheteur non averti.

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Quels sont les risques pour l’achat ou la vente d’une propriété ayant des constructions illégales ?

Les risques pour l'acheteur

L'acheteur peut être tenu de régulariser la construction en obtenant les autorisations nécessaires. Il va devoir effectuer des modifications, voire de démolir les structures illégales si la régularisation est impossible. Cette démarche peut vite devenir coûteuse et compliquée. 


Il risque aussi des litiges avec les autorités locales ou les voisins en raison de la non-conformité aux règles d'urbanisme.


De plus, il est légalement responsable de la conformité des constructions qu'il acquiert. La régularisation des travaux implique des démarches administratives, de nouveaux travaux, et peut entraîner des dépenses importantes, telles que les frais de notaire, d'architecte, ainsi que les coûts de construction ou de démolition.

L’impact sur la vente de la propriété

En cas de vente ou de transmission de la propriété, la présence d'une construction illégale, même prescrite, peut poser des problèmes. Les notaires exigent souvent des preuves de régularité des constructions. Un bâtiment non régularisé peut dissuader les potentiels acheteurs. Cela complique les transactions immobilières.


Une propriété avec des constructions illégales de plus de 10 ans réduit sa valeur. Elle devient moins attractive pour les acheteurs, ce qui affecte la capacité de revente. 

  Ce qu'il faut retenir

Il est essentiel de bien vérifier la légalité des constructions présentes dans la propriété. Que vous soyez acheteur ou vendeur, le risque est important tant sur le plan financier que sur le plan moral. Une régularisation est nécessaire, même si la construction est illégale depuis plus de 10 ans. Régulariser votre situation vous aidera soit à vendre votre propriété à sa juste valeur, soit à acheter sans encourir à des répercussions administratives et financières. Faites-vous aider par des professionnels de l’immobilier : notaire, avocat, architecte ou cabinet d’urbanisme. Prenez rendez-vous avec un de nos experts dès maintenant. 


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📄 Formulaires H1 et L1 : Déclaration et Régularisation des Constructions 🏠 1. À quoi sert le formulaire H1 ? Le formulaire H1 (aussi appelé Modèle H1 ) est utilisé pour déclarer à l’administration fiscale la construction, reconstruction ou agrandissement d’une maison individuelle et de ses dépendances. Pourquoi est-il nécessaire ? Permet à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) de mettre à jour la valeur locative cadastrale du bien. Sert de base de calcul à la taxe foncière et éventuellement à la taxe d’habitation (si elle est encore applicable). Quand envoyer le formulaire H1 ? Doit être envoyé dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Permet de bénéficier d’une éventuelle exonération temporaire de taxe foncière (souvent 2 ans pour les constructions nouvelles, sous conditions). Cas pratique 🏡 Si vous avez construit ou agrandi votre maison sans l’avoir déclaré initialement, remplir le formulaire H1 permet de régulariser la situation fiscale en déclarant la nouvelle surface créée. Toutefois, cela ne remplace pas l’obligation d’obtenir une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). 🏢 2. À quoi sert le formulaire L1 ? Le formulaire L1 (ou Modèle IL, 6660 ou 6650 ) est utilisé pour déclarer la création, transformation ou changement d’affectation de locaux commerciaux, professionnels ou industriels . Pourquoi est-il nécessaire ? Permet de déclarer les locaux non résidentiels (ex. garage transformé en atelier, local commercial ). L’administration fiscale réévalue la valeur locative cadastrale pour calculer la taxe foncière ou la CFE (Contribution Foncière des Entreprises) . Différence avec le H1 🏠 vs 🏢 Le H1 est dédié aux habitations individuelles. Le L1 (ou IL) concerne les locaux professionnels, mixtes ou commerciaux . Cas pratique 📂 Si vous avez aménagé un espace professionnel (bureau, commerce) sans déclaration préalable, remplir le formulaire L1 permet de régulariser votre situation fiscale et éviter un rattrapage ultérieur . ⚖️ 3. Peuvent-ils servir à régulariser une construction non déclarée ? ✅ Sur le plan fiscal 💰 Oui, ces formulaires sont indispensables pour régulariser votre situation fiscale. En les transmettant, vous déclarez officiellement les surfaces ou locaux créés/modifiés et vous vous conformez aux règles de taxation (taxe foncière, exonération partielle, etc.). Cela permet d’éviter un rattrapage fiscal important si l’administration découvre des travaux non déclarés. ⚠️ Sur le plan administratif (urbanisme) 🏛️ Remplir ces formulaires ne suffit pas ! Ils ne remplacent pas les autorisations d’urbanisme . Vous devez obtenir (ou avoir obtenu) les autorisations nécessaires ( permis de construire, déclaration préalable ). En cas d’infraction, il faut régulariser auprès des services d’urbanisme en plus de la régularisation fiscale. Exemple concret 📌 Si vous avez construit une extension de 20 m² sans autorisation : Formulaire H1 : Déclaration de la surface à la DGFiP pour mise à jour de la valeur locative et de la taxe foncière . Dossier de régularisation en urbanisme : Demande a posteriori d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire selon les cas). 🔎 4. Points clés à retenir ✔️ Le formulaire H1 concerne les constructions ou extensions d’habitations individuelles. ✔️ Le formulaire L1 (ou IL) cible les locaux professionnels, commerciaux ou à usage mixte . Utilité pour la régularisation : ✅ Uniquement pour la régularisation fiscale (taxe foncière, exonérations, etc.). ❌ Ne remplace pas la régularisation administrative vis-à-vis des règles d’urbanisme . Démarches complémentaires : 📜 Vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les autorisations nécessaires . 🏛️ Contacter la mairie ou un expert en urbanisme (architecte, bureau d’études) pour valider la conformité des travaux. 🖥 5. Peut-on déclarer en Ligne sans passer par le H1 ou L1 Oui, depuis le 1er janvier 2023 , il est possible de déclarer les constructions nouvelles et modifications de surfaces directement en ligne via le service "Gérer mes biens immobiliers" sur le site impots.gouv.fr . 📌 Comment procéder ? ✅ Se connecter à son espace personnel sur impots.gouv.fr ✅ Accéder à l’onglet "Biens immobiliers" ✅ Déclarer les modifications (extension, construction, changement d’usage) ✅ Valider et transmettre la déclaration ⚠️ Le dépôt en ligne ne remplace pas les obligations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable). Vous devez toujours obtenir les autorisations nécessaires avant d'effectuer vos travaux. 🔎 Pourquoi privilégier la déclaration en ligne ?  Simplification des démarches Transmission immédiate aux services fiscaux Suivi de votre dossier en temps réel 🏁 Conclusion Les formulaires H1 et L1 sont avant tout des outils de déclaration fiscale , permettant de mettre à jour la valeur locative cadastrale des biens construits ou modifiés. Ils sont indispensables pour éviter un rattrapage de taxes et se mettre en conformité avec l’administration fiscale . 🚧 Cependant, ils ne se substituent pas aux formalités d’urbanisme requises pour la régularisation d’une construction non déclarée ( permis de construire, déclaration préalable ). 💡 L’idéal est donc de mener les deux démarches en parallèle afin d’être totalement en règle. 📜✅ 📞 Besoin d’accompagnement pour régulariser votre bien ? Contactez nos experts ! 🤝
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