🧑🏻💼 Constructions non déclarées | Le guide indispensable pour les agents immobiliers 🔑
Acheter un bien immobilier avec une construction non déclarée représente un danger à la fois pour les vendeurs, pour les acquéreurs et pour les professionnels responsables de la transaction. Vous êtes agent immobilier et vous vous interrogez sur le sujet ? Quels sont les risques liés pour votre activité, et comment vous en prémunir ? Que faire lorsque vous vous retrouvez en charge de la vente d’un bien non conforme ? Urbadirect vous fournit ses conseils pratiques pour mieux accompagner vos clients pour la régularisation d’une construction non déclarée et vous démarquer de la concurrence.
Pour un agent immobilier, quels sont les risques liés à une construction non déclarée ?
Votre réputation en danger
Pour commencer, un bien qui n’est pas conforme aux règles d’urbanisme sera plus compliqué à vendre, avec la possibilité d’un blocage du notaire ou des acquéreurs pour une transaction en l’état.
Outre le fait que vous mettez plus de temps à percevoir vos honoraires ou votre commission, des délais qui s’allongent contribuent à l’insatisfaction de vos clients. Comme vous le savez, un client mécontent communique dix fois plus qu’un client satisfait.
Vous serez taxé de manque de professionnalisme, voire de malhonnêteté si vous étiez au courant d’une construction non déclarée.
Quelles que soient les circonstances, le bad buzz n’est pas bon pour le business. Le métier d’agent immobilier est très concurrentiel et le bouche-à-oreille est nécessaire pour développer votre fonds de commerce. Il est primordial de conserver une image pro et une excellente réputation.
Votre responsabilité peut être engagée
L’acquéreur qui serait floué par une transaction non conforme serait tout à fait en droit de se retourner contre vous. Vous êtes le professionnel et lui le profane.
Même si vous n’aviez pas connaissance de l’existence de la construction illégale, vous pouvez être accusé de défaut de conseil. C’est en effet à vous de vous renseigner au maximum pour communiquer toutes les informations nécessaires à la prise de décision, aux vendeurs comme aux acheteurs.
Si vous aviez conscience du problème de conformité et que vous avez omis d’en informer les parties prenantes, c’est encore pire.
Votre responsabilité civile est alors engagée et l’acquéreur peut demander réparation du préjudice subi. Il peut être :
- financier avec l’hypothétique perte vénale du bien et les frais de mise aux normes ;
- moral à cause du stress engendré par la situation.
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💡 Le conseil d’Urbadirect
Si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à nous contacter, nous vous aiderons à éclaircir le contexte.
Un risque de litige avec votre assureur
Pour être autorisé à exercer votre métier d’agent immobilier, vous avez forcément souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RC PRO). Elle est actionnée pour indemniser les torts que vous causez à des tiers dans l’exercice de votre activité. Les suites de la vente d’un bien comprenant une construction ou d’importants travaux non déclarés sont couvertes par cette garantie.
Cela dit, votre assureur peut refuser de faire intervenir votre responsabilité civile s’il est reconnu que vous aviez connaissance du problème.
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☝🏼 Bon à savoir
Dans certains cas, votre responsabilité pénale peut également être engagée pour complicité de fraude à l’urbanisme. Dans ce cas-là, votre assureur ne peut rien pour vous.
Nos conseils pour régulariser une construction non déclarée
Vous constatez une infraction au code de l’urbanisme sur un bien que vous venez de rentrer en mandat ? Ne laissez pas la situation se dégrader et prenez les choses en main le plus rapidement possible.
Établissez un état des lieux détaillé
L’objectif est d’estimer l’étendue des dégâts. Vous devez pouvoir mesurer l’ampleur des travaux non déclarés. C’est-à-dire évaluer les possibilités de régularisation en l’état et le montant des éventuels travaux nécessaires pour une mise en conformité. Ce n’est que comme ça que vous serez suffisamment armé pour aborder le sujet en premier lieu avec vos vendeurs, et dans un second temps avec les candidats à l’acquisition.
Contactez le service urbanisme de la localité de résidence
Si le code de l’urbanisme est le même partout en France, les règles d’urbanisme varient selon les communes, notamment en fonction du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou des éventuelles zones spécifiques (zones agricoles, zones naturelles, secteur protégé, etc.).
Dans un premier temps, l’objectif est de connaître les perspectives de mise au point du dossier. Ensuite, il faudra déposer une
demande de régularisation.
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☝🏼 Bon à savoir
Dans une certaine mesure, il est toujours possible de négocier avec la mairie au besoin. 📞 Urbadirect peut vous conseiller en ce sens.
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💡 Le conseil d’Urbadirect
🔎 DAACTtant qu’à régler le problème, ne vous arrêtez pas en si bon chemin et incitez votre client à fournir également le cerfa 13408 de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT). S’il n’est pas obligatoire pour un dossier de régularisation, nous vous recommandons de le joindre pour clôturer correctement la procédure.
Les bonnes pratiques « transactions sereines » pour les agents immobiliers
4. Faites-vous accompagner
Vous avez des doutes quant aux démarches à accomplir pour régulariser une construction ou des travaux non déclarés ?
Faites-vous accompagner !
Collaborer avec un conseiller en urbanisme comme Urbadirect garantit à vos clients un dossier conforme dès le départ et une transaction plus rapide. Tout le monde y gagne.
1. Se former sur les règles d’urbanisme
Le secteur de l’immobilier est très réglementé et en constante mutation. Même si vous bénéficiez d’une solide formation académique et que votre expérience vous a permis de développer de nombreuses compétences, vous ne pouvez pas vous passer de formation continue. Vous devez régulièrement mettre à jour vos connaissances juridiques, fiscales et techniques.
2. Effectuer des recherches approfondies sur chaque bien que vous mettez en vente
Quand vous visitez un bien pour l’estimer en vue de le rentrer en mandat, la première vérification qui vous incombe est de comparer le plan cadastral avec l’existant.
Un abri de jardin, une piscine ou un garage y sont-ils bien représentés en plus de la bâtisse principale ?
Ensuite, il faut observer. Il est assez facile de constater des travaux récents, un velux flambant neuf ou les stigmates d’une ouverture de façade modifiée. Vous êtes en droit de réclamer les autorisations obtenues aux propriétaires.
3. Respecter votre devoir d’information envers les acquéreurs
Si vous avez connaissance d’une irrégularité de la construction ou des travaux, vous ne pouvez pas fermer les yeux.
Vous avez l’obligation d’évoquer la situation avec le vendeur et informer les acquéreurs potentiels.
Il vaut mieux rater une vente que vous retrouver au tribunal.
FAQ : les risques et la régularisation d’une construction non déclarée du point de vue de l’agent immobilier en charge de la transaction
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