🧑🏽🌾 Construction non conforme en zone agricole | Comment la régulariser ?
Comme sur tout le territoire, une construction illégale en zone agricole est une construction qui a été réalisée sans l’autorisation administrative qu’elle aurait dû recevoir, ou qui n’est pas conforme à l’autorisation qui lui a été accordée. Quelle que soit la raison de l’irrégularité, il arrive un moment où il faut se mettre en règle avec le code de l’urbanisme. Les zones agricoles sont gérées différemment du reste de l’hexagone. Pour vous accompagner, nous vous expliquons comment régulariser une construction en zone agricole.
🏛 Différence entre construction Irrégulière et Construction Illégale : Comprendre les enjeux et les solutions de régularisation
La construction irrégulière
Une construction est dite irrégulière si :
Elle ne dispose pas d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) alors qu’elle en nécessite une, ou
Elle ne respecte pas les conditions de l’autorisation obtenue (exemple : dépassement de hauteur, non-respect des distances).
Cependant, une construction irrégulière peut être régularisée si elle respecte les règles en vigueur, notamment :
Le Code de l’urbanisme.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) applicable.
Dans ce cas, une simple régularisation administrative est possible via une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
La construction illégale
Une construction est considérée comme illégale si elle :
Ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur, comme celles du Code de l’urbanisme et du PLU.
Ne peut donc pas être régularisée en l’état, car elle est contraire aux normes applicables.
Pour régulariser une construction illégale, il faut :
Mettre la construction aux normes en effectuant des travaux pour qu’elle respecte le Code de l’urbanisme et le PLU.
Déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme une fois ces travaux réalisés.
Remarque importante
Une construction irrégulière peut être :
Uniquement irrégulière, donc régularisable.
À la fois irrégulière et illégale, ce qui nécessite une mise en conformité avant toute régularisation.
Il est donc essentiel d’analyser la situation au préalable pour déterminer si la régularisation est possible et quelles démarches doivent être entreprises.
👩🏻⚖️ Les règles spécifiques de l’urbanisme en zone agricole
Que dit le code de l’urbanisme ?
Par définition, les zones agricoles sont non constructibles. Le droit de construire en zone agricole est donc accordé par dérogation. Le code de l’urbanisme y autorise « les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole » (article L111-4).
Pour pouvoir construire sur une zone agricole en tant qu'exploitant, il faut :
- être agriculteur de façon professionnelle. L’activité agricole est définie par le code rural et de la pêche maritime. Cela concerne les activités de productions végétales et animales. Les autres professions relevant pourtant de la chambre d’agriculture sont exclues de la catégorie : jardiniers, paysagistes, vente de bois, chenil gardiennage, etc. ;
- être en cours d’activité, c’est-à-dire immatriculé auprès de la chambre d’agriculture, et affilié à la MSA (Mutualité Sociale Agricole) ;
- édifier un bâtiment indispensable au fonctionnement de l’exploitation.
Pour pouvoir construire sur une zone en tant que particulier non exploitant, il faut :
Que votre commune soit dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU). Le PLU délimite le territoire de la commune en différentes zones : zone urbaine (U), zone à urbaniser (AU), zone naturelle (N), zone agricole (A).
Il fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones.
En zone A, les constructions sont interdites. Cependant, sans que cela soit une obligation, le PLU peut autoriser les projets suivants :
- Extension du bâtiment d'habitation
- Construction d'une annexe à proximité d'un bâtiment existant
- Constructions à usage d'habitation pour l'agriculteur dont la présence permanente sur l'exploitation est strictement indispensable à l'exercice de son activité
- Constructions nécessaires à l'entretien du matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole
- Constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage (granges, silos, hangars, étables, poulaillers, écuries...)
- Constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, prolongement de l'acte de production
- Constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs (éoliennes, ligne électrique...)
Certains bâtiments désignés par le PLU peuvent faire l'objet d'un changement de destination.
Qu’en est-il de la résidence principale de l’exploitant ?
Elle peut être autorisée si la présence continue de l’agriculteur est exigée pour le bon fonctionnement de l’exploitation.
Suivant le même raisonnement, l’urbanisme peut autoriser la construction d’un bâtiment pour héberger les salariés permanents. Pour le logement des saisonniers, il est plutôt préconisé d’aménager des bâtiments existants puisque leur présence n’est pas requise en continu.
💡 Bon à savoir :
il n’y a donc rien de prévu pour les particuliers qui achètent une maison déjà construite en zone agricole.
Le Plan Local d’Urbanisme
Le PLU doit prévoir les possibilités de construction dérogatoire sur la zone agricole, sinon aucune autorisation ne pourra être délivrée. Il adapte le code de l’urbanisme aux spécificités géographiques, géologiques, économiques et historiques communales. Il peut donc fixer des règles plus strictes de constructibilité.
Le PLU peut planifier des STECAL (Secteurs de Taille de Capacité d’Accueil Limité) qui sont des secteurs dans la zone agricole sur lesquels il est possible de construire des bâtiments à usage d’habitation. Si la bâtisse que vous avez achetée se situe dans un STECAL, les règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre projet de rénovation seront plus souples que dans une zone agricole classique.
Le PLU doit toutefois respecter le code de l’urbanisme qui prévaut, il ne peut pas en assouplir les règles ou instaurer des règles contraires. Par exemple, il pourrait exiger une architecture particulière pour un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé ou une distance de construction plus importante par rapport aux limites de propriétés.
En cas d’absence de PLU, la zone agricole est régie par le RNU (Règlement National d’Urbanisme).
💡 Bon à savoir :
la municipalité n’a pas tout pouvoir, toute originalité doit être argumentée. Si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à nous poser vos questions.
🧑🏻💼 Comment régulariser une construction illégale en zone agricole ?
Les possibilités de régularisation
Dans la mesure où la construction ou les travaux respectent le code de l’urbanisme et le PLU, vous pouvez régulariser sa situation à tout moment, de préférence le plus rapidement possible. Votre demande peut concerner :
- une nouvelle construction ;
- la rénovation ou l’extension de bâtiments existants ;
- un changement de destination, par exemple une grange transformée en habitation ;
- la reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli.
Les démarches de régularisation
Le dossier à constituer pour une demande de régularisation d’une autorisation d’urbanisme est le même que celui qui aurait dû être initialement déposé pour une demande en bonne et due forme. Il suffit d’y ajouter un courrier précisant que les travaux ont déjà été effectués et des photos du rendu. Les pièces à joindre sont :
- formulaire cerfa n° 13406 pour un permis de construire ;
- formulaire cerfa n° 13703 pour une déclaration préalable ;
- plan de situation ;
- plan de masse ;
- plan de coupe ;
- plan de façades et toiture ;
- la notice descriptive des travaux ;
- un document graphique 3D qui permet de prévisualiser le projet fini et son insertion dans son environnement ;
- des photos du terrain à différentes échelles.
Pour un projet d’urbanisme en zone agricole, il faut rajouter la fiche de renseignements expliquant la nécessité de la construction en zone agricole (DDT 26). Elle permet à l’agriculteur de présenter son projet dans le détail et surtout de justifier qu’il entre bien dans les cas d’exception à l’inconstructibilité des zones agricoles.
💡 Bon à savoir :
pendant la durée d’instruction de votre demande, l’urbanisme soumet tout projet de changement de destination en zone agricole à la CDPENAF (Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers) qui doit donner son aval.
☝🏼 Notre conseil :
n’hésitez pas à solliciter l'accompagnement d'un professionnel de l’urbanisme comme Urbadirect pour constituer votre dossier. Ainsi, vous aurez l’assurance qu’il est conforme et complet, ce qui vous fera gagner du temps d’instruction.
🔦 Quelles difficultés peuvent empêcher la régularisation d’une construction illégale en zone agricole ?
L’opposition des collectivités
La demande d’autorisation administrative peut être refusée pour plusieurs motifs :
- la demande ne respecte pas le code de l’urbanisme ou le PLU ;
- le projet impacte négativement l’environnement ;
- le lien avec l’activité agricole n’a pas été clairement démontré ;
- le projet dénature le paysage rural.
Selon le motif du refus, il est possible de négocier avec l’urbanisme ou de demander un recours gracieux au maire de la commune.
Si la décision est estimée illégale ou abusive, le demandeur peut effectuer un recours contentieux auprès du tribunal administratif. Dans ce cas-là, il est indispensable de se faire accompagner par un avocat spécialisé ou un professionnel de l’urbanisme, car le dossier doit être très argumenté.
Les contraintes techniques
La régularisation d’une construction irrégulière en zone agricole peut parfois être compliquée à cause de la mise en conformité avec les normes en vigueur :
- problème de stabilité des fondations ;
- isolation thermique ou sonore ;
- construction en zone inondable ;
- atteinte d’un espace naturel protégé.
Pour tous ces cas de figure, la mise aux normes représente souvent un coût important et un défi technique qu’il n’est pas toujours possible de relever.
La particularité des bâtiments construits avant le 15 juin 1943, date d’instauration des permis de construire
L’absence de plans ou de documents administratifs concernant les bâtiments n’ayant par défaut pas reçu de permis de construire peut compliquer les démarches de régularisation. Les incertitudes quant à la conformité de la construction sont levées par la présomption de légalité. Encore faut-il être en mesure de prouver que la construction du bâtiment est bien antérieure à 1943.
Pour bénéficier de cette présomption de légalité et obtenir une autorisation administrative, il faut produire des justificatifs :
- des documents anciens (actes notariés, plans, photos) ;
- des témoignages du voisinage, en supposant que les personnes habitaient déjà là avant 1947 ;
- la démonstration que les éléments architecturaux sont bien typiques de l’époque.
Dans les cas extrêmes, l’intervention d’un huissier peut être nécessaire pour constater la date de construction et la destination du bien. En effet, il est possible d’utiliser une technique de datation des matériaux.
🔰 Les conséquences de la régularisation d’une construction illégale en zone agricole
Les aspects contraignants de la régularisation
La régularisation d’une construction illégale en zone agricole peut entraîner des coûts importants (assistance aux démarches, travaux, pénalités). Les délais d’instructions sont parfois assez longs et peuvent aboutir à une impasse.
De plus, la fiscalité foncière qui est calculée sur le bâti augmente logiquement après la régularisation.
Les aspects positifs de la régularisation
Une fois que le bâtiment est en conformité, il est possible d’y faire des travaux de rénovation ou d’extension. La valeur de la propriété agricole augmente et elle est sécurisée en cas de sinistre.
📢 Foire Aux Questions : toutes les réponses à vos questions sur la régularisation d’une construction illégale en zone agricole
