👨🏻💼Construction non déclarée : se prémunir des risques lors d’une vente
La vente d’un bien immobilier est un acte juridique complexe, soumis à de multiples réglementations. Dans ce contexte, le respect du code de l’urbanisme est essentiel. D’une pergola à un abri de jardin en passant par la pose d’un velux, de nombreux propriétaires omettent de notifier des travaux réalisés sur leur bien. Quels sont les risques encourus par le vendeur ? Quelle posture adopter ? Quelles démarches pour régulariser la situation ?
Urbadirect vous explique tout ce que vous devez savoir lorsque vous êtes confrontés à une construction non déclarée lors d’une vente.
🏡 Qu’est-ce qu’une construction non déclarée ?
Définition
Une construction non déclarée a été réalisée sans l’autorisation administrative qu’elle aurait dû recevoir. C’est-à-dire que le maître d’œuvre n’a pas déposé de dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.
La construction en question n’est pas déclarée auprès de l’administration, elle ne figure pas au cadastre et n’est pas conforme. Officiellement, elle n’existe pas.
🔎 Quels éléments peuvent être concernés ?
En France, dans le respect du code de l’urbanisme et des PLU, la plupart des constructions nécessitent une autorisation administrative. Cette réglementation vise à garantir la conformité, la sécurité, la salubrité et l’esthétique du bâti.
💡 En règle générale, une autorisation d’urbanisme est requise pour toute augmentation de la surface plancher ou de la hauteur du bâtiment, pour les travaux modifiant l’aspect des façades ou de la toiture, ou pour les travaux réalisés dans un secteur protégé. Par exemple :
- extension ;
- véranda ;
- certains ravalements de façade ;
- création ou modification d’ouverture, y compris la pose d’un Velux ;
- piscine ;
- abri de jardin de plus de 5 m² ;
- etc.
❌ Les conséquences d’une construction non déclarée
Pour le propriétaire qui ne respecte pas le code de l’urbanisme, les sanctions peuvent être lourdes :
- amendes de 1 200 € à 300 000 € ;
- obligation de détruire la construction illégale pour rendre au bien son aspect antérieur ;
- redressement de la taxe foncière sur plusieurs années pour rattraper ce qui aurait dû être versé.
⚠️ Nous avons vu qu’une construction non déclarée n’existe pas officiellement. En cas de sinistre, le bien n’est pas assuré et ne sera pas indemnisé.
Le bien perd de sa valeur en cas de vente, la non-déclaration d’une construction peut suspendre ou annuler une transaction.
🏛 La responsabilité du vendeur vis-à-vis d’une construction non déclarée
La règle générale
En qualité de propriétaire, le cédant est responsable du bien qu’il vend. Il a l’obligation légale d’être en conformité :
- déclaration des travaux qui doivent l’être ;
- information de l’acquéreur sur la présence d’une construction non déclarée s’il y a lieu.
La notion de vice caché
☝🏼 Même si ce n’est pas systématique, une construction non déclarée peut être considérée comme un vice caché.
Un vice caché est un défaut invisible qui diminue la valeur du bien. S’il en avait eu connaissance, l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à un prix moindre. Il est dissimulé, antérieur à la vente et grave.
Si le vendeur n’a pas informé l’acquéreur de la présence d’une construction non déclarée, le vice est bien caché puisqu’un acheteur non averti n’est pas en mesure de le détecter automatiquement.
Cela impacte la valeur du bien, car la régularisation peut entraîner des frais, voire l’injonction de démolir et de remettre en l’état initial.
Cela représente une violation des obligations légales.
🤔 Quels sont les recours pour l’acheteur ?
Action en responsabilité civile
⚖️ La responsabilité civile du vendeur peut être engagée avec obligation de réparer le préjudice subi par des travaux ou par le versement de dommages et intérêts.
S’il est avéré qu’il avait connaissance du problème et qu’il l’a sciemment caché, le propriétaire ne pourra faire appel à aucune assurance pour indemniser l’acquéreur et devra payer sur ses deniers propres.
Action en annulation de la vente
❌ L’acquéreur floué peut également attaquer le vendeur au tribunal pour réclamer l’annulation de la vente. Pour cela, il doit prouver que le vendeur avait connaissance du trouble.
C’est un cas extrême qui ne peut être accordé par un juge qu’après épuisement des autres recours, c’est-à-dire des tentatives de régularisation de la situation.
Si le problème nécessite d’importants coûts de mise en conformité et que le vendeur n’est pas en mesure de les assumer, l’annulation de la vente peut être prononcée. Dans ce cas :
- l’acquéreur rend le bien ;
- le vendeur restitue l’argent, souvent majoré des frais liés à la vente (frais d’agence et de notaire).
Action en responsabilité professionnelle
L’aboutissement d’une transaction immobilière nécessite l’intervention de plusieurs professionnels qui sont là pour accompagner vendeurs et acquéreurs dans le respect de la réglementation : agent immobilier, architecte ou notaire.
Ils portent la responsabilité de la conformité de la transaction. C’est à eux qu’incombe la vérification des éléments de la construction et notamment du fait que l’existant correspond bien au plan cadastral.
Dans la plupart des cas, l’anomalie est décelée et la vente bloquée dans l’attente de la régularisation par le cédant. Il est également possible de mettre l’obtention de l’autorisation administrative en condition suspensive à la signature de l’acte authentique.
Si un acquéreur se retrouve à avoir acheté une construction non déclarée sans en avoir été informé, il peut en toute logique se retourner contre les professionnels étant intervenus dans le processus de vente.
👀 Comment régulariser une construction non déclarée lors d’une vente ?
Une construction non déclarée est une source de complications pour la vente. Sous peine de voir la transaction suspendue, voire annulée, le vendeur a tout intérêt à régulariser la situation au plus vite.
Les démarches à suivre
Régulariser une construction illégale consiste à déposer auprès des services de l’urbanisme un dossier identique à celui qui aurait dû être constitué initialement. Pour accélérer la procédure et ne pas manquer la vente, n’hésitez pas à vous faire accompagner dans vos démarches par un professionnel de l’urbanisme comme Urbadirect.
Selon qu’il s’agit d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire, vous devrez fournir :
- le formulaire cerfa complété (16702*01 pour une déclaration préalable de travaux ou 13406*15 pour un permis de construire) ;
- le plan de situation du terrain ;
- le plan de masse initial et le plan de masse projeté ;
- le plan en coupe ;
- la notice détaillée ;
- le plan des façades et toiture ;
- les documents graphiques qui montrent l’intégration de la réalisation dans son environnement.
💡 Le conseil d’Urbadirect
Pour être en totale conformité, n’oubliez pas la déclaration d’achèvement des travaux (cerfa 13408). DAACT
Les coûts de la régularisation
Outre les amendes auxquelles s’expose le vendeur et le rappel de taxe foncière, la régularisation d’une construction non conforme peut engendrer certaines dépenses :
- Travaux de remise en conformité ;
- Honoraires professionnels (expertise, accompagnement aux démarches, architecte).
🏆 La mise à jour des documents de vente
Selon le contexte, il est possible de devoir mettre à jour les données de l’acte authentique qui doit refléter la situation réelle du bien immobilier (surface habitable, dépendances, diagnostics obligatoires).
L'attestation de non-contestation de conformité
Une attestation de non-contestation de conformité est un document administratif délivré par une commune pour attester qu’aucune contestation ou procédure n’a été engagée à l’encontre d’une construction en matière de conformité au regard des règles d’urbanisme. Cette attestation peut être demandée, par exemple, lors d’une vente immobilière pour rassurer les parties sur la régularité d’un bien.
Un certificat de conformité
Un certificat de conformité est un document administratif qui atteste qu'une construction a été réalisée en conformité avec le permis de construire ou la déclaration préalable obtenus. Ce certificat est délivré par la mairie après une vérification des travaux.
La régularisation de déclaration foncière
La régularisation de déclaration foncière concerne la mise en conformité des informations déclarées sur votre bien immobilier auprès des administrations fiscales ou des services d’urbanisme. Elle vise à corriger ou compléter les données existantes, notamment celles liées à la nature, l’usage, la superficie ou les travaux effectués sur votre bien.
💬 FAQ : Les réponses à toutes vos questions sur une construction non déclarée lors d’une vente
