Régularisation de Travaux Non Déclarés : L'Application des Normes Thermiques (RT2012 ou Re2020) & la DAACT
🏡 🤦🏻♂️ “La régularisation de travaux non déclarés OK c’est OBLIGATOIRE ! Mais si je régularise on va me demander de mettre aux NORMES et moi je ne veux pas payer pour les co***ries de l’ancien propriétaire !”
🔹 Malheureusement et de plus en plus des particuliers nous contactent avec un souhait précis... RÉGULARISER. Cependant, ils ont beaucoup de questions, notamment en ce qui concerne le respect des normes environnementales et la nécessité de la Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) pour les normes techniques.
🔰 La régularisation de travaux non déclarés est une étape importante pour mettre en conformité votre bien immobilier avec les règles d'urbanisme en vigueur. L'une des questions fréquemment posées concerne l'obligation de respecter les normes thermiques, telles que la Réglementation Thermique 2012 (RT2012) ou la Réglementation Environnementale 2020 (Re2020), lorsque les travaux ont été réalisés par l'ancien propriétaire. Dans cet article, nous allons explorer cette question en détail.
La Régularisation de Travaux Non Déclarés : Un Contexte Particulier
🔹 Lorsque vous envisagez de régulariser des travaux non déclarés, la situation diffère de celle d'une nouvelle construction. Les travaux non déclarés sont généralement des travaux déjà achevés qui n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable. Ils ont été réalisés dans le passé, souvent par l'ancien propriétaire, et peuvent remonter à plusieurs années.
Les Normes Thermiques : Un Examen de la RT2012 et de la Re2020
📎 Tout d'abord, il est essentiel de comprendre que la RT2012 et la Re2020 sont des normes thermiques conçues principalement pour les nouvelles constructions en France. Elles imposent des exigences strictes en matière de performance énergétique, de consommation d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre. Ces normes visent à 🔎 réduire l'empreinte environnementale des nouveaux bâtiments et à améliorer leur efficacité énergétique.
Par conséquent, il est essentiel de vérifier les règlements locaux et les dispositions légales spécifiques à votre région pour déterminer si et quand la RE2020 s'appliquera à vos travaux non déclarés.
🔰 L'objectif principal de la régularisation des travaux non déclarés est de se conformer aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la réalisation des travaux. Cela implique généralement de s'assurer que les travaux respectent les règlements locaux, les plans d'occupation des sols (PLU), et d'autres exigences urbanistiques spécifiques à votre région.
Une Approche Prudente de la Régularisation, Comprendre la DAACT
La DAACT : C'est quoi ?
Si vous avez obtenu une autorisation d'urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire ou permis d'aménager) et si vos travaux sont terminés, vous devez déposer une DAACT.
Elle atteste à la fois de l'achèvement de ces travaux et de leur conformité à l'autorisation délivrée. Il s'agit d'un régime déclaratif puisque c'est le demandeur qui s'engage sur la conformité des travaux. En dehors des cas de récolement obligatoire , les autorités compétentes sont libérées de leurs obligations de vérification systématique.
Quelle date vaut pour l'achèvement des travaux ?
Il s'agit de la date de la réception de la déclaration d'achèvement, qui permet également de fixer la date limite du délai de recours.
🔹 Cependant, lors d'une régularisation la date d'achèvement du chantier à inscrire dans le formulaire page 4 de la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux sera quand à elle antérieur à la date de dépôt du dossier. Cette date d'achèvement des travaux est un élément clé de votre dossier de régularisation car elle permet de contester
Le respect des exigences thermiques, une obligation ?
🔰 La déclaration d'achèvement est accompagnée de l'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsque celle-ci est exigée en application de l'article R. 122-24-3 du code de la construction et de l'habitation. Il est donc primordial d'étudier si votre projet de régularisation est en premier lieu soumis au respect de ces exigences.
Quels délais pour contester la conformité des travaux ?
A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration.
Le délai de trois mois prévu à l'alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7.
Lorsque aucune décision n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R. 462-6, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci.
En cas de refus ou de silence de l'autorité compétente, cette attestation est fournie par le préfet, à la demande du bénéficiaire du permis ou de ses ayants droit.
Contestation de la conformité des travaux
Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l’autorité compétente met en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée.
Si vous vous demandez ce que veut dire mettre en demeure, sachez que cela signifie exiger la régularisation d’une situation.
Quelle est la valeur juridique d’une mise en demeure ?
La mise en demeure est un rappel réalisé de manière formelle et marquant la volonté des autorités de trouver une issue amiable. Bien qu’un délai soit précisé, cette lettre n’a pas un effet contraignant absolu. En effet, le demandeur de l'autorisation d'urbanisme peut refuser d’exécuter son obligation.
Qui est responsable face à cette mise en demeure ?
Contrairement aux idées reçues, le propriétaire du bien n’est pas le seul responsable de l’infraction. Selon l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, les personnes de la liste suivante peuvent également être condamnées :
- Les utilisateurs du sol ;
- Les bénéficiaires des travaux ;
- Les architectes ;
- Les entrepreneurs ;
- Les autres acteurs responsables de l’exécution des travaux.
En conclusion, lors de la régularisation de travaux non déclarés réalisés il est impératif de se conformer aux règles d'urbanisme locales et aux réglementations spécifiques à votre région. Une approche prudente, en consultant les autorités locales compétentes et en recherchant des conseils juridiques appropriés, est essentielle pour garantir une régularisation réussie et conforme à la loi.
