1️⃣ Peut-on régulariser un bâtiment agricole déjà transformé en habitation ?

Le fait qu’un bâtiment agricole soit occupé comme habitation depuis de nombreuses années ne lui confère aucun droit acquis en urbanisme. Dès lors que le changement de destination n’a pas été autorisé, la situation reste juridiquement irrégulière, même en l’absence de poursuites.

La régularisation consiste à déposer une autorisation d’urbanisme a posteriori , appréciée au regard des règles en vigueur au jour du dépôt, et non à la date des travaux. En zone agricole, cette démarche a longtemps été quasi impossible. La loi de 2025 n’a pas supprimé cette difficulté, mais elle a introduit une possibilité exceptionnelle, strictement encadrée.

2️⃣ Ce que change la loi du 16 juin 2025 pour les bâtiments agricoles

📌 L’article L.152-6-5 du Code de l’urbanisme : une dérogation aux règles de destination

L’ article L.152-6-5 du Code de l’urbanisme , créé par la loi du 16 juin 2025, permet à l’autorité compétente d’autoriser, à l’occasion d’une autorisation d’urbanisme, le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que l’habitation vers une destination principale d’habitation, en dérogeant aux règles de destination du PLU.

La dérogation peut aussi couvrir des travaux d’extension ou de surélévation lorsqu’ils sont inclus dans la même autorisation. Il s’agit toutefois d’une faculté(pas d’un droit automatique) : la dérogation peut être refusée pour des motifs listés par le texte (nuisances, accessibilité, démographie scolaire, mixité sociale/fonctionnelle), et le refus doit être motivé.

🌾 Une règle spécifique pour les zones agricoles

Le législateur a expressément prévu un régime particulier pour les zones agricoles, naturelles ou forestières. En zone agricole, le III de l’ article L.152-6-5 impose un avis conforme de la commission agricole : c’est un verrou juridique majeur.

3️⃣ La CDPENAF : un acteur central et contraignant en zone agricole

🧩 Qu’est-ce que la CDPENAF ?

La Commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) est instituée par l’ article L.112-1-1 du Code rural et de la pêche maritime. Présidée par le préfet, elle associe représentants de l’État, collectivités, professions agricoles/forestières, chambres d’agriculture, propriétaires fonciers, notaires, associations environnementales, etc.

Sa logique est collective : préserver les terres naturelles, agricoles et forestières et limiter la consommation foncière, notamment via l’examen de certains projets ou procédures d’urbanisme.

🔒 Pourquoi son avis est-il déterminant en zone agricole ?

En application du III de l’ article L.152-6-5 , le changement de destination vers l’habitation en zone A est soumis à l’ avis conforme de la CDPENAF prévue à l’ article L.112-1-1. Concrètement : un avis défavorable bloque juridiquement le projet, et l’autorité délivrante ne peut pas passer outre.

🔎 Ce que la CDPENAF analyse concrètement

Lorsqu’elle est saisie, la CDPENAF ne raisonne pas uniquement à l’échelle d’un bâtiment : elle apprécie la cohérence du projet au regard de la préservation du foncier agricole et du risque d’urbanisation diffuse. Elle cherche notamment à savoir si l’opération constitue une atteinte durable aux espaces agricoles ou un précédent de “mitage”, et si l’usage agricole est réellement révolu.

Dans ce cadre, la CDPENAF examine notamment :

• la perte de surface agricole utile, même indirecte ;
• le risque de mitage et de précédent territorial ;
• la cohérence avec les politiques agricoles locales ;
• l’ancienneté réelle de la cessation d’usage agricole ;
• l’impact sur les exploitations environnantes.

4️⃣ Une condition supplémentaire : la cessation d’usage agricole depuis plus de 20 ans

Le III de l’ article L.152-6-5 ajoute une condition spécifique pour les bâtiments d’exploitation agricole et forestière : la dérogation ne peut être autorisée que s’il est démontré que le bâtiment a cessé d’être utilisé pour une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.

Cette preuve doit être solide et cohérente : archives, actes notariés, documents fiscaux, photos aériennes datées, attestations, éléments d’exploitation (ou de non-exploitation), etc. Sans démonstration convaincante, la régularisation est généralement vouée à l’échec.

5️⃣ Quelle autorisation déposer et comment éviter un dépôt “piège” ?

En zone agricole, la question n’est pas seulement “DP ou PC”. Le choix de l’autorisation conditionne la recevabilité du dossier, le cadrage des pièces, l’analyse de la CDPENAF et, au final, les chances d’aboutir. Un dépôt inadapté peut provoquer une demande de pièces mal ciblée, déclencher un avis défavorable, ou verrouiller la situation existante.

6️⃣ Les situations à très fort risque de refus en zone agricole

Certaines configurations rendent la régularisation particulièrement fragile. Dans ces cas, “tenter un dossier” sans stratégie peut figer durablement une situation irrégulière et réduire les options futures.

• activité agricole encore existante ou cessation récente ;
• absence de preuve fiable des 20 ans;
• création de plusieurs logements ou intensification de l’usage ;
• projet assimilable à une urbanisation diffuse (mitage).

7️⃣ Méthode URBADIRECT pour sécuriser une régularisation en zone agricole

🔎 Le diagnostic préalable

Avant toute démarche, URBADIRECT réalise une analyse de faisabilité : zonage et règlement, historique du bâti, éléments de preuve sur l’usage, contraintes environnementales, lecture croisée des textes applicables et logique de la CDPENAF. L’objectif n’est pas de “déposer”, mais d’évaluer si la régularisation est défendable.

🧠 La stratégie de dépôt

Quand le projet est envisageable, la stratégie consiste à présenter une stabilisation de l’existant (et non une création nouvelle), avec un argumentaire factuel, mesuré, et une anticipation claire de l’avis conforme. Chaque dossier doit aussi rester cohérent avec le PLU local et le contexte territorial.

✅ Conclusion — Une possibilité réelle, mais étroitement encadrée

La loi du 16 juin 2025 ouvre une possibilité nouvelle de régularisation, mais elle reste exigeante : l’avis conforme de la CDPENAF, la preuve d’une cessation d’usage agricole depuis plus de 20 ans et la cohérence territoriale sont désormais au cœur du dispositif.

Une régularisation mal préparée peut compromettre durablement un bien. À l’inverse, une analyse juridique rigoureuse permet parfois de sécuriser une situation ancienne.